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前三季度平均亏1.6亿元 房企事迹仍在转机期

图源：积攒

11月26日，中指沟通院发布基于房企三季报的沟通论述称，2024年前三季度，沪深上市房企的交易收入均值为162.6亿元，同比下跌21.1%，净利润均值由旧年同期的8.4亿元下跌至-1.6亿元，出现蚀本。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体施展来看，有75%的企业竣事了交易收入的同比下跌，上市房企交易收入和净利润仍在连接转机。

从盈利到蚀本

论述露馅，2024年前三季度，沪深上市房企的交易收入均值为162.6亿元，同比下跌21.1%，净利润均值由旧年同期的8.4亿元下跌至-1.6亿元，出现蚀本。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体施展来看，有75%的企业竣事了交易收入的同比下跌，53%的企业净利润出现蚀本。

以大悦城为例，该公司前三季度竣事交易收入204.8亿元，同比下跌1.1%；归母净利润-5.9亿元，同比下跌16.7%；扣除非时常性损益后归母净利润-16.3亿元，同比下跌187.4%。关于归母净利润的裁汰，大悦城方面给出的事理是，主要原因是部分心志计提减值准备，受合作开发神志结算周期影响，对结谐和企业投资收益同比减少。

合硕机构首席分析师郭毅讲解称，开发商在支付了地盘资本、施工及建安资本等一系列运营资本后，预期的销售或打算性回款金额却出现了难以预估的贯通下跌。因此，开发商选拔通过集体减值的形状，一次性将损失充分反应出来。这一作念法无疑会对开发商的净利润产生负面影响，因为相关资本仍是发生，而预期收益却大幅下跌。

值得提防的是，计提减值导致归母净利润裁汰的情况并非个例，大悦城仅仅其中之一。在2024年半年报中，金地集团、荣盛发展等繁密房企也遇到了同样的逆境。中国城市房地产沟通院院长谢逸枫暗意，因计提减值而堕入蚀本的房企数目不在少数。这些房企在销售楼盘或地盘神志等财富时，往往由于财富靠近较大蚀本或价钱急剧下跌，导致其账面价值低于可收回金额。这种风景泛泛发生在企业早期以高价得回地盘，此后续销售时价钱却大幅裁汰的情形中。

为了加快去化、增多营收，房企多数接顺服价销售策略。然则，与拿地时的高溢价率比较，降价销售不仅导致房企的销售收入减少、毛利率下滑，还可能激勉已售神志标存货跌价损失，进而增多计提减值的压力。

以2021年为例，大悦城以高溢价率摘得高陵区4宗所有244.93亩居住用地，总成交价约为22.17亿元，上述地块的溢价率分辩高达148%、112%、151%及131%。如今，房企以降价形状售出这些地块开发的神志，无疑进一步压缩了房企的盈利空间。

营收下滑背后的结转面积辛苦

此外，房企在2024年前三季度多数遇到了归母净利润下滑的逆境，这一情景不仅受到计提减值增多的影响，还与营收下滑详尽相关。

看成房地产龙头企业的保利发展，在2024年前三季度，营收和净利润也均出现了同比下跌的情况。具体来看，2024年1—9月，保利发展的交易收入为435.25亿元，较旧年同期下跌21.62%；包摄于上市公司鼓励的净利润为3.93亿元，同比下跌63.31%。竣事签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。

保利发展方面指出，本期归母净利润的裁汰主要归因于结转收入的减少和神志毛利率的下滑。

对此，郭毅分析称，开发商的结转收入投诚司帐准则的条目，泛泛在房屋齐备备案验收并录用使用后才会进行结转。这意味着，并非销售房屋后即可结转收入，因为现时市集上销售的房屋多为期房，从期房到齐备备案往往需要至少两年的工夫周期。因此，开发商的结转收入大多在房屋齐备备案后才调竣事。泛泛情况下，结转收入的裁汰会伴跟着结转面积的下行趋势。

郭毅的不雅点得到了数据的撑持。2024年1—9月，寰球房屋齐备面积约为3.68亿平方米，同比下跌24.4%，其中住宅齐备面积约为2.69亿平方米，同比下跌23.9%。然则，值得提防的是，尽管举座齐备面积有所下滑，但房企销售情景在10月有所好转。中指沟通院数据露馅，2024年1—10月，TOP100房企销售总数为34599.95亿元，同比下跌34.7%，但降幅较上月有所缩窄。相当是10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。

对此，中指沟通院企业沟通总监刘水暗意，固然结转面积的大幅下滑是导致房企交易收入下跌的主要原因，但10月以来房企销售的好转或将对曩昔价钱预期的沉静及结转营收的回升组成利好。但短期内后果或将不贯通。

杠杆率和短期债转好

但也并非全是坏音尘。杠杆率的进步和短期债的转好，齐预示着开发商的融资环境、债务压力在转好。论述指出，遏抑2024年9月底，沪深上市房企杠杆率呈现飞腾趋势，短期偿债才略有所下跌。具体而言，沪深上市房企净欠债率均值达到87.1%，较旧年同期增长了6.3个百分点，同期现款短债比下跌至1.1，较旧年同期减少了0.3。

以万科为例，遏抑2024年9月底的有息欠债总数为3276.1亿元，其中一年以上有息欠债占比64.4%，净欠债率为66.2%，剔除预收款的财富欠债率为65.4%，较年头微降0.1个百分点，货币资金持有量为797.5亿元。而保利发展的财富欠债率则降至74.9%，较上年度末下跌了1.7个百分点。

郭毅暗意，杠杆率飞腾的原因主要在于融资层面的战略撑持，相当是白名单轨制的开辟及对应贷尽贷的条目，使得企业在资金使用上相对更为宽松，进而导致杠杆率有所进步。

但谢逸枫也指出，沪深上市房企的杠杆率若有所飞腾，泛泛意味着其短期偿债才略有所下跌。其次，杠杆率的变化可能成心于房企在股票市集上开辟相对精采的增长基础。然则，从中长久债务角度来看，这可能会给房企带来一定的压力。

从到期债务范围来看，房企仍存在一定的偿债压力。据中指沟通统计，房企2024年四季度到期需偿还的债券余额为1304.6亿元，一年内（2024.10—2025.09）到期余额为7272.7亿元；两年内（2024.10—2026.09）到期余额13892亿元。

刘水觉得，空洞来看，沪深上市房企短期内改善现款流仍靠近一定挑战，需以流动性为中枢，加强现款流管控，加大高流动性神志标推售力度，狠握销售回款，同期收拢战略窗口期，增多现款流入。

郭毅进一步指出，转头房地产行业的黄金二十年，开发商曾一度杰出通盘这个词经济体的平均利润率水平，但这种超常施展并不能不绝。如今，跟着行业回反日常发展状态及利润水平，房企需领先招揽利润率不绝下滑的实践。在此基础上，房企应转机业务布局，将投资重点更多倾向于需求相对肃穆的一二线城市，相当是在中枢城市布局中枢居品。唯一如斯，房企方能在进步销售额的同期，有望竣事利润率的小幅回升。推断曩昔，房地产企业也应连接打造好居品促进销售回款，同期寻求战略机遇周转存量，改善财富欠债表，进步盈利才略。