当前位置：正文

产业园区，根柢不存在困局

近期，2024不雅点产业年会在广州召开。论坛上，包括绿城产服、招商蛇口、中集产城、中原幸福、顺丰房托等多家著明企业，纷繁抒发了对产业地产将来趋势和契机的判断，很有启发性。

明源君阐述这些龙头企业的发言，梳理了几个方针，以飨读者。

来岁下半年是产业园区的蹙迫节点

从业者不要过分悲不雅

随着产业园区进入存量期间，需求接近饱和，供应却不断上新，导致供需严重失衡。这种失衡不仅加重了园区的同质化景观，还负担了空置率和答复情况。

不少城市的工业厂房房钱不断着落，空置率不断高潮，这反应出园区运营濒临的严峻挑战。房钱着落不仅影响园区的收入，还可能激发恶性竞争，进一步加重园区运营的贫穷。

将来几年，产业地产会何去何从？此次论坛，多家著明运营商，纷繁抒发了对产业地产将来走势的预判，不外不雅点却略有不同。

最初，木棉中国创举东说念主、董事长闵杰就从业主方的角度，建议产业园区正濒临两大窘境：

第一是招商难，因为企业基数在变少。

数据表示，本年前三季度，天下新设策画主体2069.6万户。其中，新设企业662.2万户，新设个体工商户1402.4万户。

这内部，个体工商户并不是产业园区的主要使用方，不错忽略不计。而四肢产业园区的主要使用方，新建树企业数目与2023年同时比较，却有一定进度的下降。

换句话说，产业园区的供应量在不断加多，但增量需求却在减少。这就导致市集供求联系发生变化，园区招商职责受到影响。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！

第二是客户爽约率高，留不住企业。

基于万般原因，咫尺产业园区客户爽约率比较高，天然和去年旧年比较，咫尺情况基本算是稳住了，因为各人都在以价换量。而流程这轮价钱战后，有些企业能活就活下来了，赈济不下去的在往时几年还是关闭了。

招商蛇口产业园区奇迹部副总司理王人子元也从近几年出现的退租潮角度启航，建议了近似不雅点：

一是产业用地供给增大。从2019年到咫尺，好多买卖用地都转为产业用地，产业用地供应在不断加多，由此也带来成交价钱的下滑。比如从2023年开动，工业用地成交面积同比增速都有很大下滑，这代表确切体企业、园区蛊卦运营商拿地愈加严慎。

二是市集供过于求。2022年到2023年，重心城市厂房房钱鄙人降，空置率在不断上扬。是以，不仅房地产行业需要去存量，产业园区行业一样要去存量。

不外，也有企业持不容许见。

比如苏州工业园区新建元产业发展有限公司原副总司理朱翌旻就建议，产业园区不存在困局，也莫得这样悲不雅。

朱翌旻建议几点情理：

第一，中国经济的基本面莫得改动。

经济等于一个波浪形，中国经济暂时遭受了一些贫穷，各人有目共睹。然而中国经济的大势莫得改动，何况本年政府也出台了一揽子增量计策，这就为产业园区的发展奠定了比较好的基础。

第二，企业耗费指数在快速收窄。

阐述国度统计局发布的数据，10月份天下边界以上工业企业利润同比下降10.0%，但降幅较9月份大幅收窄17.1个百分点。

耗费不那么大了，何况不断在收窄。个东说念主瞻望，2025年下半年会是一个很蹙迫的节点，若是能够把抓好，产业园区可能会迎来企稳回升。

推倒重建

并不是产业园区提质增效的最优解

那么，面对新发展阶段的新挑战和新问题，产业园区该如何把抓好运营之说念，完竣园区的高质料发展。

比如，市集进化了，需求变化了，产业园区将来的契机到底在那里？面对新旧需求的碰撞，哪些是产业园区必须作念的，哪些是不成作念的？

朱翌旻给出四点建议：

第一，大数据招商。招商是什么见识？企业去拜谒客户的时候，一定要把客户总计情况以及痛点难点的问题，包括需要处置的问题，沿途提前了解明晰，不要停留在PPT上。

第二，作念好客户运营。好多企业用的PPT，拉出来都是无际上，然而并莫得站在客户角度想考问题，是以，想要策画好园区，就一定要知说念客户所想，客户需要的，尽量傲气。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！

第三，不要健忘布局ESG。将来相助方与产业园区相助，大都的参考等于ESG。比如苏州工业园区就发布了第一份ESG白皮书了，接下来ESG一定会现实到各个企业，若是企不成把这个潮头掌抓好，就有逾期的可能。

第四，岂论是公募照旧私募，一定要应用好，因为有可能弯说念超车。

润城新产业副总司理肖琴则从存量和增量两个维度，建议了我方的看法：

最初是存量。

往时几年，好多场合都在搞大拆大建，都但愿提质增效，把旧的产业园推倒，然后去建新的产业载体，包括推出工业上楼。

然而，好多园区推倒重建以后，变成了无际上的工业上楼，但企业发现它根柢上不了楼，是以就莫得达到提质增效的效力。反而是过往一些低密度厂房，可能更适应企业的需求。

是以在存量这一块，若是不是这个建筑变成了危房，何况企业自己也莫得弥散的客户储备，个东说念主建议不要粗心大拆大建，而是优先接受轮廓整治，而非大边界的工改工。

其次是增量不错从三个方面来发力：

一是前置招商。因为企业客户关于居品详情会有一些罕见功能需求，园区不要用我方测度的居品去替代企业的真实需求。是以在作念新增园区的时候，一定要作念好充分的客户调研，包括前期客户的储备。

二是分品类进行居品打造。产业园区一定要明晰我方作念的居品，到底是研发、办公照旧坐蓐，若是是办公，有些客户不想装修，但愿业主方装修好给他，是以园区一定要预留精装资本。

比如成都有一个园区，阿谁楼盖得颠倒无际上，外面是玻璃幕墙，遐想也绝顶有造型，然而自后因为资本的问题，连楼梯间的资本都莫得了，卫生间也需要客户我方去装，在这种布景下，咫尺企业都考究降本，不可能企业我方去插足装修。是以若是是办公，就要接头推出一些精装居品，比如雷格斯咫尺在作念一些客户拎包入住的居品，这是办公的需求。

若是在招商的时候，园区定位是IT服务的软件研发企业，就要接头到企业职工需要加班，尽量不要搞中央空调。若是是坐蓐制造的厂房类客户，就要接头客户对承重、荷载、排污、货运的需求，要阐述客户需求作念厂房居品的参数遐想。

三是不同园区的配套要有互异化。

比如广州黄埔区一个产业园，堪称有全区最佳喝的咖啡，等于这样一个卖点，可能就会成为科技企业接受进驻的原因。天然，除了咖啡，科技园区还要配置年青东说念主可爱的篮球场、羽毛球场等体育格式。

不出海就出局？

产业出海铭记三大误区

随着中国国内坐蓐要素资本高潮，以及国际政事和经贸摩擦加多，贸易壁垒日益举高，越来越多的企业接受在外洋投资建厂，以轻佻坐蓐策画挑战。这种趋势催生了产业园的出海波浪，甚而有产业运营商建议“不出海就要出局”。

那么，产业园区到底该如何出海？出海困局又在那里？

比如往时一年，中原幸福就带着40家中国企业出海，在这40家内部，处于不雅望阶段的占到一半，有投资意愿也有投资实力的占到30%，有投资意愿莫得投资实力的占到20%，最终有投资实力、有投资意愿，然而确凿在当地落地投资的是0。

为什么出海那么难？

中原幸福给出几点原因：

第一，中国企业的出海决议周期比设想要长。

过往中国企业在腹地投资，因为跟政府打交说念比较难，而外洋是愈加市集化的运作，是以带着中国企业出海应该更容易一些。

但这其实这是一个误区。中国企业在腹地投资，在过往传统的招商模式里头是靠计策驱动的，是以中国企业在投资的时候，花1000万颖异出3000万的事，因为有政府计策的奖补。

然而出海就不一样了，都是市集化运作，莫得所谓的计策奖补。是以企业在出海投资的时候，是要拿出真金白银来投资的，花1000万可能颖异的事惟有900万，这亦然中国企业在出海的时候，愈加严慎、决议工夫更长的原因。

第二，企业在出海投资的时候，账算不外来。

有一个骨子的案例，公司带着一个中国新能源龙头企业出海，基本投资意向还是定下来了，然后咱们就想既然龙头企业出去了，那就再去找找它的配套供应连，于是立即就跟它的配套供应连中的第二、第三名去相似，望望有莫得随着老苍老出海的意愿。

天然那两家企业也很精炼出海，想得回龙头企业的订单，但背面发现账算不外来，因为这些龙头企业的外洋市集订单，不及以服待这些供应链配套企业出海投资所需要付出的投资资本，它可能投资建厂需要花1到2亿才智服待，然而市集订单不够，是以就放手了下来。

第三，企业以为外洋的坐蓐资本更低，这亦然一个误区。

劳能源资本在某些国度果真是比中国低，然而他们冷漠了另外一些坐蓐要素的资本，比如载体的价钱，以印尼卡拉旺为例，它的地皮投资资本，咫尺的价钱是175好意思元一往常米（不含税），折合东说念主民币大要是90万一亩。而中国工业用地的价钱，大要等于四五十万，有些还更低，二三十万都能获取，它的地皮资本比中国贵了1倍。

还有建形资本，测算下来，要比国内贵10%到15%，这亦然中国企业出海投资的时候，蛮蹙迫的考量要素。何况劳能源天然比中国低廉，劳动效力却莫得中国高，这些都是困局。

如何破局？中原幸福也给出几个建议：

第一是明确企业出海的投资逻辑。

比如带着能源电板的企业出海，公司就会带他们去看印尼市集，因为印尼市集比较关心新能源汽车，关心半导体。这就需要最初明确企业投资投资的逻辑。

第二要有企业画像。比如中原幸福有一个四要素模子，一是搞明晰企业投资动机在那里；二是企业投资的意愿有多高；三是搞明晰投资风险；四是其他的要素。

第三是懂区域。若是要带着中国企业出海，一定要颠倒明晰当地的市集情况。比如中原幸福就通过行业的磋磨院，来作念各个区域的外洋字典。